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La piscine au clubhouse Kukui `Ula, un développement immobilier à Kauai.
Ambling dans l’étreinte chaleureuse de clubhouse Kukui’ula sur Kauai rive sud immaculé est d’attraper un aperçu fugace de la façon dont l’autre moitié vit. Ou, plus exactement, l’autre de 0,1%.
Mais avec l’économie mondiale dans la tourmente et de l’immobilier blessures encore purulentes à travers le pays, il ya Trouble in Paradise.
« Nous avons cassé du terrain sur le club en 2008 et un mois plus tard, Lehman Brothers a baissé », a déclaré Brent Herrington, Kukui’ula président.
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«Il y avait un moment où il ya l’impression que le monde allait à la fin, » at-il dit. »Mais nous nous sommes réunis comme un partenariat et ont décidé de pousser en avant. »
Sans aucun doute, l’expansion de 1000 acres de développement frayant un chemin de terre à travers de vastes Poipu est hypnotisant.
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Un terrain de golf avec vue sur l’océan de balayage, d’un spa de classe mondiale, une cascade de piscines, un club house magnifique de 100 millions $. Les glaçons, même correspondre à l’ordre boire. Qu’est-ce que veut le client, le client obtient.
Le tirage au sort a été suffisamment convaincante pour attirer quarterback des New Orleans Saints et du Super Bowl MVP Drew Brees aux rangs du club adhésion rapide. Son casier est affiché bien en vue à l’intérieur du vestiaire des hommes. Le personnel ironise: «Voulez-vous utiliser banc de M. Brees a? »
Alors pourquoi ne la station se sentir comme une vacance paysage urbain scène d’un film de zombie? Alors que chaque coin de la propriété est équipée pour un bon moment, il n’y a presque personne là pour en profiter.Au moins pour l’instant.
Une vente dans un an et une demi-
«Je suis toujours un grand croyant dans la propriété, et les gens qui ont acheté pour leur propre usage sont très heureux », a déclaré Becky Supon, Pacific Ocean Properties agent immobilier et vendeuse ancien Kukui’ula. »Ceux qui cherchent à retourner pour le profit, bien sûr, ne sont pas heureux. »
Supon dit qu’elle a actuellement huit listes de clients tentent de décharger leurs biens. Un client qui a acheté au cours de la phase initiale de vente de 1 million de dollars vient de vendre son lopin de terre pour environ $ 550.000.
«C’est l’un des développements les plus uniques et magnifiques de tout Hawaii », Supon ajouté. »Mais c’est juste difficile de le commercialiser dès maintenant et les banques ne sont pas vraiment prêté sur les résidences secondaires. »
Le club-house au Kukui’ula, un golf de vue sur l’océan et de l’immobilier résidentiel de développement sur Kauai, Hawaï Annonces Immobilières.
Ce n’est pas que Alexander & Baldwin, qui a commencé le projet de zonage il ya 25 ans, et son partenaire DMB Associates, une renommée de golf communauté des développeurs de l’Arizona, ne sont pas un produit offrant jusqu’à stellaire. Ils sont. Mais le marché pour ce genre de choses a été déloyal. Tous les palmiers et Lomi Lomi massages dans l’archipel ne peut pas changer cela.
« Le cycle de baisse plus récent a été l’une des pires que nous avons vu à Hawaï », a déclaré, basée à Honolulu immobilier analyste Ricky Cassiday. »Les ventes ont repris depuis peu, et nous sommes deux années à partir du bas, mais il est toujours anémique par rapport aux normes historiques».
Reconnaissant la futilité de pousser les ventes pendant les périodes aussi laid que ces dernières années, les développeurs derrière Kukui’ula décidé d’encercler les wagons et arrêter de dépenser sur le marketing. Bien sûr, tout cela semble avoir été le déplacer vers la droite, il a aussi gardé un couvercle sur la demande.
Un seul morceau de terre a vendu dans le passé un an et demi après 80 « fondateur » lots ont été vendus en 2006 pour un total de 110 millions de dollars.
Finalement, le projet prévoit d’offrir une série de prix. Sur le bas de gamme, les condos seront disponibles pour moins Annonces Immobilières de $ 1 million. Sur le haut de gamme, Herrington dit qu’il voit des maisons personnalisées haut de 20 millions de dollars.
Cassiday souligne que certains des meilleurs lots Kukui’ula ont encore à être commercialisés, ce qui sera utile quand les choses ramasser.
«Ils peuvent tirer l’as de l’orifice tout moment qu’ils veulent. Et à ce point, tout le monde est en train de mourir », at-il déclaré, se référant à plusieurs autres projets dans les îles qui ont bloqué ou été arrêtée complètement.
« Kukui’ula a suffisamment investi pour être le dernier debout, et c’est une bonne chose », a déclaré Cassiday. »A & B et DMB ont passé une tonne d’argent ici, mais la valeur ne va pas disparaître -. Intitulé terre dans un grand endroit avec des barrières élevées à l’entrée est bon, surtout à long terme »
Riding les cycles
Actuellement, les chalets sont en cours de déploiement dans les 2 millions de dollars-plus la gamme ainsi que des sites d’accueil coûte entre $ 1 million à 3 millions de dollars. Puis il ya le club de cotisation mensuelle de 1000 $, une partie nécessaire de tout acheter.
développement immobilier et de la communauté à Kauai, Hawaï.
Avec près de 90.000 hectares, Alexander & Baldwin (NYSE: ALEX – Nouvelles) est l’un des plus grands propriétaires terriens d’Hawaï, et a été pendant plus d’un siècle. De son héritage de canne à sucre d’affaires de sa filiale Matson Navigation maritime, il ya beaucoup plus pour l’entreprise que le développement immobilier.
Mais cela ne veut pas minimiser l’importance de la Kukui’ula dans le grand schéma des choses à A & B. La société a déjà aménagé 225 millions de dollars en numéraire pour sa part de la coentreprise. Pour mettre cela en perspective, A & B affiche un chiffre total de 488,2 millions de dollars dans le plus récent trimestre, tandis que le bénéfice plongé depuis un an à 18,7 millions de dollars.
« Kukui’ula est un investissement important pour A & B … celui que nous croyons va générer d’énormes valeur à long terme », a déclaré Chris Benjamin, président de A & B Propriétés. «Le marché se redresse, Annonces Immobilières et nous avons un atout irremplaçable qui fonctionnent très bien dans les années à venir, il n’ya pas de projet comparable nouvelle à Hawaii, et nous ne croyons pas qu’il y aura un projet comparable dans un avenir prévisible. »
Benjamin décrit Kukui’ula comme un « long cycle de vie du projet», le comparant à très réussie de la société ressort à Wailea, Maui, qui a été développé dans les années 1970 et 1980.
« Ce qui est important est d’être capable de rouler à travers les cycles », at-il ajouté. «Le projet n’a aucune dette, et A & B a la capacité de soutenir le projet et bénéficier grandement dans les cycles en place. »
Herrington, un employé du côté DMB de l’entreprise, a aidé à transformer certains des autres compagnie projets de grande envergure en gagnants, et est prompt à souligner l’accueil global pendant une offensive commerciale des dernières années a été positive. Pourtant, les acheteurs n’ont pas réagi avec les chéquiers ouvert.
Pourquoi? Les raisons sont claires: C’est une dépense de luxe lourdes pendant une récession sans relâche mondial qui a montré quelques signes d’essoufflement.
Ne bouge pas sur le prix
Larry Leight, qui a vendu son haut de gamme de lunettes de soleil Oliver Peoples affaires pour Luxottica Group (NYSE: LUX – Nouvelles) filiale Oakley en 2006, possède une maison de vacances juste en bas de la route de Kukui’ula et a été courtisée comme un membre potentiel.
Impressionné comme il est, Leight est d’avoir un moment difficile justifier ce genre d’engagement financier en ce moment.
« Vous ne pouvez pas trouver le luxe à ce niveau partout ailleurs, surtout dans un contexte comme celui-ci. Pourtant, je ne pense pas que nous avons vu le fond dans le marché encore», a déclaré Leight.
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«La situation économique actuelle fait qu’il est difficile d’acheter un tel luxe d’aujourd’hui, même si les taux d’intérêt et les prix sont de mieux en mieux », at-il ajouté. »Il pourrait prendre un certain temps, mais je pense que le projet sera un grand succès. »
Tarification, cependant, est une chose sur laquelle Herrington et le plan de hauts gradés de rester ferme.
« Nous pensons que la reprise du marché est toujours deux ou trois prochaines années, et il pourrait être encore plus que cela. Personne ne s’attendait à une récession aussi profonde et durable que celui-ci, mais nous sommes prêts à être ici », Herrington dit. »Nous n’allons pas avoir une vente de feu. C’est le développement de luxe dernier grand échelle à Hawaii dans notre vie. Peut-être pour toujours. »
Il prêche la patience. Et cela semble être très bien avec ceux dont la fortune sont liés à long terme le succès du projet.
Mick McGuire, un ancien analyste hedge fund Pershing au géant de la place, est un croyant. Il dirige maintenant le fonds Marcato Capital Management, qui détient 551881 parts d’un B & tandis Pershing détient quelque 3,5 millions d’actions, selon un récent dépôt de la SEC.
Il ne fait pas mal ce stock Alexander & Baldwin a rallié 13% dans la dernière année de dépasser un marché boursier volatil. Il est plus facile d’être patient lorsque les actionnaires sont complaisants et croient dans le projet.
«C’est une magnifique propriété dans l’un des meilleurs emplacements et le dernier restant sur l’une des plus belles îles hawaïennes et ces caractéristiques uniques se traduire par une valeur significative», McGuire a déclaré, ajoutant qu’il ne voit «un potentiel de développement énorme. »
Pour l’instant, beaucoup est à cheval sur ce potentiel, car la réalité est toujours brutale.